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　　2025 年第三季度，杭州经济延续上半年稳健增长态势，房地产市场中办公楼与零售物业两大核心板块呈现差异化发展特征 —— 办公楼需求持续释放，文体娱乐行业成为租赁市场新引擎；零售市场虽受局部商业体调整影响略有波动，但整体消费活力不减，品牌布局优化趋势显著。CBRE（世邦魏理仕）最新发布的杭州房地产市场回顾报告，清晰勾勒出这座城市三季度房地产市场的运行脉络与发展潜力。

　　本季度杭州办公楼市场虽未迎来新项目入市，供应端暂时缺位，但需求端依然展现出较强韧性。数据显示，全市办公楼净吸纳量达 2.5 万平方米，空置率环比下降 0.3 个百分点，降至 24.4%，市场供需关系进一步优化。

　　从行业需求结构来看，文体娱乐行业的表现尤为亮眼，本季度租赁需求占比跃升至 46%，首次成为办公楼市场的第一大需求来源。这一变化主要源于钱江世纪城片区文娱传媒类企业的集中搬迁，随着直播经济、数字传媒等产业在杭州的快速发展，相关企业的办公空间需求持续释放。紧随其后的是专业服务业，需求占比达 16%，会计事务所、律所等机构的搬迁与扩租需求成为主要支撑；消费服务业位列第三，占比 11.4%，教育培训机构、留学服务类公司保持着活跃的租赁态势，成为市场需求的重要补充；TMT 行业需求占比 10.7%，互联网企业仍是该领域的主力承租方，延续了此前的稳定需求；消费品零售行业需求占比 6%，位列第五，市场表现平稳。

　　区域活跃度方面，钱江世纪城继续领跑杭州办公楼市场，本季度租赁成交占比高达 49%。区域内推出的优惠入驻政策发挥了关键作用，对新兴传媒公司、直播类企业形成了强烈吸引力，不少此类企业选择在此布局，推动区域租赁需求大幅增长。钱江新城位居次席，租赁成交占比 17%，作为杭州成熟的中央商务区，其产业集聚效应显著，金融、专业服务等领域企业的稳定经营，让区域市场始终保持活跃。黄龙板块排名第三，成交占比 15%，本季度 TMT 企业的租赁需求在该板块表现突出，成为区域市场的一大亮点。

　　租金方面，本季度末杭州办公楼全市平均租金为每月每平方米 102.5 元，环比下跌 1.4%。其中，甲级办公楼与乙级办公楼租金分别环比下跌 1.4% 和 1.6%。当前市场中，业主方为提升出租率、吸引优质租户，普遍采取 “以价换量” 策略；而企业方在租赁决策中则更为审慎，注重控制办公成本，这种供需双方的博弈态势，构成了当前办公楼市场的主流特征。

　　展望未来六个月，杭州办公楼市场将迎来新一轮供应高峰，预计新增供应约 17 万平方米，其中不乏恒隆广场、杭州 IFC 等具备标杆意义的优质项目。这些项目的入市不仅将丰富市场供给，更有望提升杭州办公楼市场的整体品质。结合当前杭州高新技术、跨境电商、直播经济等领域的蓬勃发展态势，以及持续优化的企业扶持政策与人才吸引政策，优质企业与高端人才的集聚效应将进一步凸显，为办公楼市场的长期稳定发展持续注入活力。

　　与办公楼市场相比，杭州零售物业市场在本季度呈现出 “局部调整、整体稳健” 的特点。数据显示，三季度杭州零售物业市场同样未录得新项目入市，受城西、城北部分运营不善商业体的影响，全市零售物业净吸纳量录得 - 9160 平方米，空置率环比小幅攀升 0.1 个百分点，至 4.6%。不过，局部波动并未影响杭州整体消费市场的韧性，2025 年 1-8 月，全市社会消费品零售总额达到 6039 亿元，累计同比增长 5.2%，这一增速较全国平均水平高出 0.6 个百分点，充分彰显了杭州消费市场的活力与增长潜力。

　　从租赁需求结构来看，本季度零售业态的扩张态势最为显著，需求占比达到 49%，首次超越餐饮业态，成为零售物业市场的第一大需求来源，这一变化也直接推动了各大商场的调改布局优化。其中，时尚服饰类需求占比达 28%，是零售业态中的核心驱动力；运动户外品类热度持续升温，成为市场最大亮点，核心商圈的多家购物中心纷纷通过调整楼层规划、优化空间设计，为户外品牌打造专属展示与体验空间。例如，嘉里中心本季度引入了伯希和、SUUNTO 松拓等专业户外品牌，进一步完善户外品类布局；杭州大厦迎来 HOKA、英国知名冲锋衣品牌 Montane（蒙泰恩）入驻，丰富了高端户外消费选择；美国瑜伽运动品牌 Vuori 则在去年登陆上海嘉里中心并取得亮眼业绩后，于本季度首次进入杭州市场，选择入驻万象城，填补了杭州高端瑜伽运动服饰的市场空白；此外，蕉内也取代了撤店的 Zara Home，进驻杭州来福士，以更贴合本地消费需求的产品矩阵，提升商场服饰品类的吸引力。

　　除时尚服饰外，美妆护肤品类同样保持扩张态势，需求占比 9%。宝格丽香氛在 IN77 加密门店布局，进一步贴近核心商圈的高消费人群；北欧护肤品牌 Stenders 则落子万象城，为消费者带来多元化的护肤选择。珠宝配饰品类需求占比 6%，市场表现平稳，成为零售业态的重要补充。

　　餐饮业态需求占比为 47%，虽略低于零售业态，但仍保持着较强的市场活力。其中，中式餐饮以 24% 的占比保持领先，除了全国范围内流行的云贵川风味餐厅外，宁波菜、粤菜等口味偏清淡的地方菜系，因更契合杭州本地消费者 “鲜、淡、雅” 的饮食偏好，在本地市场获得了良好反响，不少门店客流稳定。甜品烘焙类餐饮需求占比 9%，凭借高颜值、轻量化的消费特点，持续受到年轻消费者青睐，成为商场引流的重要品类。

　　租金方面，本季度杭州购物中心首层平均租金保持稳定，报每天每平方米 21.5 元，环比持平。这一数据反映出核心商圈零售物业的价值依然稳固，即使在局部市场调整的背景下，优质商业空间的租金水平仍能保持稳定，凸显了杭州核心商业资源的稀缺性。

　　展望未来，2025 年前三季度杭州消费零售市场的活跃态势为后续发展奠定了良好基础，尤其是核心商圈的热度始终不减。未来六个月，随着 EICLive 欧美中心、嘉里城等优质零售物业项目的入市，杭州零售市场有望迎来新一波消费潮流。在政府消费政策的支持下，杭州正通过完善商圈交通配套、优化停车服务、培育夜间消费、市集经济等特色消费场景，持续优化消费环境，进一步激发市场消费潜力。优质项目入市与政策红利的叠加，将推动零售市场实现供需互促，为杭州零售物业市场带来新一轮发展动能，释放更大市场活力。

　　整体来看，2025 年第三季度杭州房地产市场呈现出 “分化中趋稳、调整中优化” 的态势。办公楼市场依托文体娱乐行业的需求爆发与重点区域的政策支撑，实现了空置率的下降；零售市场虽受局部商业体影响出现短期波动，但强劲的本地消费力与品牌布局的优化，为市场长期发展筑牢了基础。随着未来优质项目的陆续入市与产业、政策红利的持续释放，杭州房地产市场有望在四季度及后续保持稳健发展，进一步助力城市经济活力的提升。